大量高級別墅以及渡假村進駐亞洲渡假聖地，日本卻不是其中一員？

亞洲高級住宅市場興起：房地產熱潮與潛在風險

日經新聞於2024年3月1日發表了一篇報導，探討亞洲高級住宅與渡假村市場的蓬勃發展。報導指出，泰國普吉島、印尼峇里島等地正成為東南亞財閥積極投資的熱門地點，吸引來自中國、俄羅斯等國的富裕階層，以尋求長期滯留海外的渡假體驗。然而，這股買氣雖然短期內帶動當地經濟，但也潛藏著房地產市場泡沫化的風險。

東南亞高級住宅與渡假村市場的現況

在東南亞，高級住宅與頂級渡假村市場正快速擴張，尤其在普吉島、閣沙梅島（Koh Samui）、峇里島等地：

大量建設豪華酒店與高級住宅
- 峇里島目前有超過100座以上的高級酒店正在建設，其中約20間酒店的房價為每晚3萬至10萬新台幣，專門提供給富裕階層的長期滯留需求。
- 中國富豪三代同堂的旅遊需求，推動高端渡假村的興建，使得許多家庭選擇在這些地區購置私人別墅，作為度假時的長期居所。
私人別墅市場興起，服務精緻化
- 泰國南部的普吉府是中國與新加坡富豪購置私人別墅的熱門地區。這些別墅不僅擁有私人游泳池，還可以享受專屬管家、庭院BBQ派對與私人宴會服務，將五星級飯店的體驗帶入私人空間。
- 別墅管理市場也隨之崛起，許多公司提供別墅維護、租賃管理與短期出租服務，讓業主在不使用時仍能獲得額外收益。

亞洲房地產泡沫化的風險

儘管市場看似繁榮，但過度投資的現象可能引發房地產泡沫與價格崩盤：

需求集中於少數高端客戶
- 目前市場的主要買家來自中國、俄羅斯等特定國家，需求過度集中，一旦經濟環境變動或政策改變，這些買家可能縮減投資，導致房價急劇下跌。
供給遠超需求，價格波動風險高
- 峇里島與泰國部分地區的高級住宅開發速度遠超實際入住需求，若市場轉向，恐將出現大量閒置房產，造成房價崩跌。
- 東南亞部分國家房地產投資機制不夠完善，部分開發案資金來源不透明，市場信心稍有動搖，價格便可能劇烈波動。
政策與經濟環境變數
- 隨著各國政府對外國資本購置不動產的監管趨嚴，許多國家開始考慮加強對外國人購屋的限制，這可能影響未來的投資意願。

日本高級渡假村市場的落後與挑戰

相比於東南亞高端渡假村的蓬勃發展，日本的市場則顯得相對落後，目前僅有沖繩的部分渡假村，如海麗客蘭尼沖繩（Halekulani Okinawa）能夠提供類似的高端體驗：

缺乏大規模豪華渡假村
- 除了沖繩之外，日本幾乎沒有能與馬爾地夫、峇里島或普吉島相比的國際級渡假勝地。
- 日本的高端旅遊市場仍以城市型奢華酒店與溫泉度假村為主，例如東京的麗思卡爾頓（Ritz-Carlton）、北海道的星野TOMAMU等，但相較於東南亞，提供的渡假體驗較為侷限。
日本旅遊業的短期停留文化
- 東南亞的高端渡假村多針對長期滯留市場，提供別墅租賃與高端服務，而日本旅遊市場則仍以短期觀光為主，這限制了長期滯留型度假村的發展。
高昂建設與營運成本
- 日本的建築成本、土地價格與人力資源成本較高，相比東南亞地區難以提供價格競爭力，使高端渡假村的開發難度增加。

未來展望：亞洲房地產市場的發展趨勢

東南亞高級住宅市場將持續成長，但泡沫風險加劇
- 短期內，東南亞的房地產市場仍將受惠於來自中國、俄羅斯的高端需求，但若這些資金流向減少，市場恐將面臨大幅回調的風險。
日本市場若要競爭，需要發展長期滯留型高端渡假村
- 若日本想要成為馬爾地夫或峇里島般的度假勝地，則需調整旅遊政策，推動長期滯留型服務，並降低外國投資者的置產門檻。
全球經濟與地緣政治變數影響投資趨勢
- 若美中關係緊張、全球經濟衰退或金融市場震盪，將直接影響亞洲高端房地產市場的走勢，這也是投資人需要審慎評估的風險。

註釋1

海麗客蘭尼沖繩為三井不動產旗下高級飯店。海麗客蘭尼在夏威夷語中是「天堂般舒適的家」的意思。

參考資料：https://www.okinawa.halekulani.cn/

以上文章由大前研一博士撰寫並授權中信金融管理學院人財育成中心翻譯，本中心對以上文章負完全之責任，歡迎轉載，但請註明出處及網址。

▌ 後記分享

東南亞的高端房地產市場正在快速增長，吸引來自中國、俄羅斯與新加坡的富裕買家。然而，市場過度依賴單一客群，加上供應量過剩，未來存在房價崩盤的風險。

相比之下，日本的高級渡假村市場仍未發展成熟，若希望成為亞洲旅遊業的龍頭之一，則需要改善基礎設施、調整政策，並吸引更多長期滯留型旅客。

在全球經濟與政策變化的背景下，亞洲房地產市場未來仍充滿機遇與挑戰，投資者應該審慎評估市場風險，並關注各國政策走向，以確保自身投資的安全性與可持續發展。

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