美國辦公大樓市場低迷，降價97%成交！?
位於美國紐約曼哈頓中城區的一棟辦公大樓，於7月31日在競拍網站以約12.7億日圓成交。由於FRB（註釋1）的金融緊縮政策，銀行對辦公大樓的貸款縮減，導致大樓所有者難以進行再融資（註釋2），被迫以低價拋售。據說，川普擁有的大樓空置率也在上升，明年可能會被迫以當前約兩倍的利率進行再融資。
與雷曼兄弟危機時相比，現在情況更為嚴重。雷曼兄弟當時是透過次級房貸，讓不應該貸款的人能夠獲得房貸，這些債權被切割後，包裝成優質債券的形式在全球大肆銷售。然而，當這些房貸借款人無法償還時，便引發了恐慌性拋售。今年美國的經濟危機主要是專業投資者持有的紐約辦公大樓。通常當辦公大樓的空置率超過5％時，其價格就會大幅下跌。而這次以97％的折扣成交，顯示市場已陷入完全的恐慌狀態。包括1960年代建造的老舊大樓在內，其價格的暴跌令人震驚。著名的川普大樓（Trump Building），位於離華爾街證券交易所僅約50公尺，川普聲稱川普大樓的價值約為700億日圓，但實際價值似乎已大幅下滑。
在舊金山，由於鴉片類藥物氾濫的影響，市中心的辦公大樓長期處於乏人問津的狀態。此外，隨著科技業遠距辦公普及，辦公大樓的空置率已超過25％。休士頓和西雅圖的空置率也超過了23％。美國整體的平均空置率已超過18％，這是一個非常危險的警訊。
隨著辦公大樓價值的暴跌，貸款人將無法收回貸出的資金。目前，辦公大樓的價值在極端情況下已下跌至97％的折扣，但根據過去的經驗，這個跌幅還可能繼續擴大。換句話說，若不向租戶支付錢，就會變成無法出租辦公空間的窘境，可能會出現提供搬遷費用、免除前兩年租金等條件的情況，但在那種情況下，實際價值已經變為負數。我們在過去50年中經歷過兩次這樣的情況，目前美國辦公大樓市場中的一些城市也出現了類似的現象。
從美國經濟整體來看，一般消費者的消費市場似乎並未處於危機之中，但如果將焦點只放在辦公大樓市場，情況則與90年代初期全球性恐慌相當，當時日本的地價也隨之暴跌，而現在的美國正處於類似的情況。儘管FRB將注意力集中在一般消費者的良好表現上，但辦公空置率卻是美國經濟的重大隱患。
註釋
註釋１：
FRB是Federal Reserve Board的簡稱，中文叫美國聯邦儲備理事會。
該理事會與全美12個聯邦儲備銀行一起決定各種美國金融政策。
資料來源：https://research.titanfx.com/zh-hant/column/fomc_frb_fed
註釋２：
再融資（refinance）以舉借新債償還舊債；延長債務期限或增加債務的額度；安排一個新的償債計劃。
資料來源：https://lawyer.get.com.tw/Dic/DictionaryDetail.aspx?iDT=73831
