市場惡性競爭 : 傳統 辦公大樓 將岌岌可危

日經新聞於 2023 年 9 月 16 日 報導，東京都心的大型辦公大樓「東京 Midtown 八重洲」將於 2023 年落成，並預計將為市場提供 2.7 倍的辦公室租賃供給量。

這座位於 東京 23 區 的新大樓，面積約 132 萬平方公尺，將成為東京近年來最大規模的商業建築之一。根據數據，2022 年的辦公室供給量為 20 年來的最低點，而 2023 年的供給量將會比 2022 年高出 2.7 倍。

另一方面，隨著疫情結束，企業對辦公空間的需求正在逐步回升，尤其是地理位置與機能優越的大型建築更能吸引企業進駐。然而，這並不意味著整體辦公室市場的需求正在穩定增長。

1. 需求的成長是否能追上供給的激增？
從市場趨勢來看，並非所有辦公大樓都能受惠於需求回升。只有 「地理位置優越、機能完善」 的高端辦公大樓能夠持續吸引租戶，而 較老舊、位置不佳的辦公大樓 可能會面臨租戶流失的問題。

如果 2023 年的辦公室需求成長不及 2.7 倍的供給量，那麼這場辦公市場的成長 將不會是一場真正的繁榮，而是一場惡性競爭。最先進的新型辦公大樓 將掠奪傳統辦公大樓的租戶，導致舊辦公樓空置率攀升，甚至讓租金崩盤。

2. 空置率持續上升，辦公室市場危機浮現
根據數據，東京 五大核心區 的新辦公大樓 平均空置率 曾經低於 5%，但在 2020 年後已經躍升至 40% 以上。

隨著 東京 Midtown 八重洲等大型供應量投入市場，空置率只會進一步攀升。這代表，企業對辦公空間的需求雖然回升，但並不足以消化這麼龐大的新供給量。

3. 傳統辦公大樓的租金恐大幅下滑
在這場新舊競爭中，傳統的鉛筆樓（ペンシルビル，狹小且老舊的辦公大樓） 很可能會淪為市場淘汰對象，租金可能跌破每坪 10,000 日圓（約台幣 3,000 元），甚至更低。

4. 會重演 1990 年代的房地產泡沫嗎？
日本在 20 世紀 90 年代中期，曾經歷 房地產價值崩盤，導致大規模經濟衰退。當時，過量的辦公樓開發與需求下滑導致市場供需嚴重失衡，進而引發金融危機。

如今，隨著大量新辦公大樓投入市場，這場危機是否會再度上演？我們應該對此保持高度警惕。

1. 需求穩定成長，市場逐步吸收供應量（樂觀 scenario）
如果 全球經濟持續回溫，外資與本地企業進一步增加投資，或許辦公室市場能夠逐步消化新增供給量，市場不至於崩盤。但這需要幾個關鍵條件：

2. 供應量過剩，老舊辦公樓陷入價格戰（中性 scenario）
若市場需求未能追上新增供給，那麼較老舊的辦公大樓將首當其衝，進入「價格戰」狀態。新型辦公大樓仍可維持租金水準，但傳統辦公大樓可能出現 租金下跌、業主減少投資 的惡性循環，進一步加速市場分化。

3. 需求萎縮，市場進入全面崩盤（悲觀 scenario）
如果全球經濟放緩、企業進一步推動遠端辦公，導致對傳統辦公室的需求持續下降，那麼 市場可能步入 1990 年代房地產泡沫破裂的情境。

政府應該監管市場供需，防止過度開發
- 政府應該監測市場供需數據，對過量供應的辦公大樓開發進行適度調控，避免市場進一步惡化。
推動辦公大樓用途多元化
- 舊型辦公大樓可轉型為 共享辦公空間、住宅、商場 等，減少市場壓力。
- 例如，東京許多舊辦公樓已開始轉為 「SOHO（Small Office, Home Office）」 的新型態辦公空間。
企業應審慎選擇辦公室，避免長期租賃風險
- 企業應該審慎評估辦公需求，避免簽訂長期高額租約，以降低市場波動帶來的財務風險。

東京 Midtown 八重洲的落成，標誌著日本辦公市場進入新階段。然而，供應量激增與需求成長速度不匹配，可能會導致部分老舊辦公樓被市場淘汰，甚至引發更嚴重的房地產危機。

日本 90 年代的房地產泡沫破裂，給市場帶來沉重的教訓。如今，我們應該密切關注市場發展，避免重蹈覆轍。

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